מיסוי דירות נופש – מס רכישה ומס שבח

בעקבות מגמת הפסיקה שניתנת בשנים האחרונות, נראה כי דירות נופש אינן נכנסות להגדרת דירת מגורים וזאת בשל העובדה כי דירות שנבנות באזורים המיועדים על פי תכנית בנין עיר לשימוש הציבור הרחב למטרות תיירות, נופש, מלונאות וקייט משמשות דרך קבע למגורים.

בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', נקבע חד משמעית כי דירות אשר נקבע כי יעודן הינו דירות נופש לשימוש הציבור הרחב אינן יכולות להיות דירות שעל פי טיבן ניתן לעשות בהן שימוש רגיל ודרך קבע למגורים.

זאת ועוד, בפס"ד הנ"ל נקבע כי בדירות נופש שכאלה, אשר נעשה בהן שימוש למגורים על הרשות הציבורית לא להתעלם מהשימוש הבלתי חוקי ומשכך לא להעניק הטבות המגנות על הפעילות הבלתי חוקית. בית המשפט אומר כי יש להעמיד את הדירות לרשות הציבור הרחב למעלה ממחצית השנה במצטבר.

למעשה הממכר איננו דירת מגורים ולא ניתן להצהיר בהצהרה לשלטונות המס על ממכר אחר מזה.

במכירת דירת נופש ששימשה בעיקרה למגורים ולא עמדה לרשות הציבור כדירת נופש לא יוענקו הקלות במס הניתנות למכירת דירת מגורים, שכן, מדובר בשימוש שאינו חוקי שבגינו מבקשים ליהנות מההקלות במס. למעשה המוכר לא יהנה מפטור מ מס שבח וזאת בדיוק כפי שאינו זכאי לפטור זה אם היתה הדירה משמשת לנופש בעיקרה.

שיעור מס הרכישה שיחול על דירת נופש יהיה 5% ולא מדרגות המס הקבועות לדירת מגורים.

עם זאת, הואיל ודירת הנופש אינה נחשבת כ"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק ובתקנות מס רכישה לא יראו במי שמחזיק דירת מגורים ודירת נופש, כמי שמחזיק כיותר מדירת מגורים אחת. כך למשל נישום המחזיק גם בדירת מגורים וגם בדירת נופש יוכל לנצל את הפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין כבעלים של דירה יחידה. כמו כן לענין מס רכישה יחשב נישום שמחזיק דירת נופש ורכש דירת מגורים כמי שרכש דירה יחידה לפי סעיף 9 לחוק.

לכל כלל יש חריגים:

1. נישום שבעת שרכש דירת נופש חויב במס רכישה בשיעורים הקבועים לדירת מגורים, יוכל הנישום בעת מכירת את דירת הנופש לנצל את הפטורים הקבועים בפרק חמישי לחוק וזאת בשל אינטרס ההסתמכות של אותו נישום. יחד עם זאת הרוכש את דירת הנופש לעיל יהיה חייב במס רכישה בגובה 5% השיעור הקבוע לנכס שאיננו דירת מגורים.
2. פרויקטים ותיקים של דירות נופש אשר הרשות המקומית ורשות בתכנון השלימו עם העובדה כי דירות הנופש משמשות למגורים ולא למטרת נופש ואף חייבו את הדירות בארנונה בהתאם לדירת מגורים יראו בהם כדירות מגורים.
3. אופציה נוספת שאינה נחשבת כחריג היא האפשרות של הנישום לפנות למנהל ולנסות לשכנעו כי הדירה הנמכרת הינה "דירה צבועה" על פי פסק הדין, קרי, הותר בה באופן חוקי השימוש למגורים.