מהי אופציה במקרקעין ?

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה רכישה) תשכ"ג- 1963 מגדיר מהי אופציה במקרקעין. אופציה, מקנה זכות לרכישת זכות במקרקעין בהתקיים תנאים כלשהם ו/או בעתיד. האופציה מעניקה לקונה את הזכות לרכוש זכות במקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים.

בשנת 2002 פורסם תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין שהוסיף את פרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין ועניינו מיסוי אופציות במקרקעין.

בעבר הענקת אופציה לרכישת זכות במקרקעין היוותה ארוע מכירה והיתה ממוסה באופן רגיל וזאת בין אם מומשה האופציה ובין אם לאו. כתוצאה מכך היה המוכר חייב ב מס שבח והקונה חייב במס רכישה.

המלצות  ועדת רבינוביץ' הביאו לחקיקת תיקון 50 אשר שינה את המצב!

תיקון 50 קבע כי רק אופציות אשר עומדות בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, קרי, "אופציות מיוחדות", ייהנו מפטור ממס. האופציות המיוחדות ימוסו במס הכנסה בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה או במס ריווחי הון.

הזכות לרכישת זכות במקרקעין חייבת למלא את כל התנאים על מנת להיחשב כאופציה ייחודית ופטורה:

1. על האופציה להינתן בכתב. קיימת דרישת כתב בין הצדדים.
2. התחייבות המוכר למכירת הזכות במקרקעין צריכה להיות בלתי חוזרת, קרי, בלתי ניתנת לביטול ועליו לעמוד בהתחייבותו למכירת הזכות במקרקעין.
3. על הזכות להיות עבירה וללא מגבלות ובתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
4. תקופת האופציה היא לתקופה מקסימאלית של 24 חודשים- תקופת האופציה לא תעלה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין לרבות כל תקופת הארכה. למעשה תקופת האופציה לא יכולה להינתן מעבר ל-24 חודשים במצטבר בין אם היה מדובר בהארכה ו/או חידוש. לציין כי במקרים בהם ניתנה אופציה על חלק מהמקרקעין ולאחר מכן רוצים לתת אופציה גם על החלק השני של המקרקעין תחל הספירה של תקופת האופציה מחדש לגבי החלק השני.
5. התמורה שניתנה למעניק האופציה לא תעלה על 5% משווי הזכות במקרקעין או 5% ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה , לפי הגבוה ביניהם. תנאי זה חל רק בשלב מכירת האופציה לראשונה מבעל הזכות במקרקעין למחזיק באופציה. משמע היה ומחזיק האופציה הראשון המשיך להעביר האופציה בשוק המשני הגבלה זו לא תחול עליו בשוק המשני.
6. האופציה לא תהיה אופציה ייחודית אם ניתנה למחזיק האופציה ו/או למי מטעמו חזקה במקרקעין במהלך תקופת האופציה
7. יש למסור הודעה לרשויות תוך 30 יום.

יש לשים לב כי כאשר ממשים את האופציה שווי המכירה לענין חישוב השבח הוא מחיר המימוש בתוספת התמורה ששולמה למוכר בשל הענקת האופציה לראשונה.

שימוש נכון באופציה במקרקעין יכול להביא ליתרונות מיסוי. משרדנו מתמחה בתחום זה ויכול ללוות הן את הרוכש והן את הקונה לאורך כל הדרך בבטחה.