מנהל מקרקעי ישראל

אופיר טשורני ושות' משרד עורכי דין

המינהל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל וקרקעות רשות הפיתוח (קרקעות שהועברו מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים או הופקעו לפי חוק רכישת מקרקעין, אישור פעולות ופיצויים, התשי"ג – 1953). חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי הבעלות על הקרקע, ככלל, תשאר בידי הלאום. ניתן לחכור קרקע לתקופה ארוכה הכל במגבלות החוק והחוזה שבידי החוכר. הרעיון לקוח מתוך ספר ויקרא פרק כ"ה פסוק כג': " וְהָאָרֶץ, לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת–כִּי-לִי, הָאָרֶץ: כִּי-גֵרִים וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם, עִמָּדִי."
בחכירה מהמינהל, הבעלות על הקרקע נשארת בידי אחד מהגופים שהמינהל מנהל את אדמותיו- המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח, ונדרשת הסכמת המינהל לביצוע פעולות שונות, כגון: העברת זכויות, תוספת בניה וכדומה. כאשר ניתן לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נרשמת זכות חכירה לתקופה ארוכה. אם לא ניתן לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (בגלל היעדר חלוקה-פרצלציה), זכותך תעוגן בהסכם עם המינהל ועם החברה המשכנת. ברכישת קרקע בבעלות פרטית, הנך נרשם כבעלי הנכס בלשכת רישום המקרקעין. יש לציין, כי הקרקעות בבעלות פרטית מהוות כ-7% מכלל הקרקעות במדינה.

מושגים – מנהל מקרקעי ישראל

בניה נמוכה: מקרקעין מבונים בבניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה (הכוונה לבתים בודדים, וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים, צמודי קרקע וכיו"ב). בניה רוויה: בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין התשכ"ט ‎1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת. בעל זכויות: בעל זכויות חכירה (חוכר), שכירות או הרשאה לשימוש בקרקע, או בעל זכות אחרת במקרקעין. גוף ציבורי: משרדי הממשלה ומוסדות מדינה אחרים, רשות מקומית וגוף הממלא תפקידים ציבוריים על פי דין. גורם משכן (חברה משכנת): גוף המאכלס/המשכן את הבניין והמלווה את החוכר ממועד רכישת זכות החכירה דרך הפנייתו למינהל עד לרישום החכירה
בלשכת מרשם המקרקעין. דמי היתר: הסכום שעל החוכר לשלם למינהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנהלי המינהל. דמי הסכמה: תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.  דמי חכירה ראשוניים (דח"ר): סכום חד פעמי השווה לחלק מערך  הקרקע, ששילם החוכר למינהל (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה.
דמי חכירה שנתיים (דח"ש): תשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה. היוון דמי חכירה שנתיים: סך התשלומים העתידיים למינהל, עבור תקופת החכירה  או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש. היטל השבחה: תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות  אישור תכנית מפורטת או שינוי בתכנית הקיימת. גובה היטל ההשבחה נקבע למחצית מערך ההשבחה, כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויו בשימוש הקודם. הסכם הרשאה: הסכם המייעד קרקע לשימוש זמני ולמטרה שהמינהל אישר ושניתן לביטול לפי צרכי המינהל. הסכם פיתוח (חוזה פיתוח): הסכם המייעד קרקע לבנייה במטרה ובתנאים שהמינהל  אישר. בהתקיים תנאיו, זכאי היזם להתקשר עם המינהל בחוזה חכירה. העברת זכות החכירה: העברתה של זכות חכירה במקרקעיןבשלמותה או בחלקה או  הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה. ועדת תכנון (רשות סטטוטורית): לפי משמעותה בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה ‎1965. חברה ממשלתית: חברה שיותר ממחצית כוח ההצבעה באספותיה הכלליות או הזכות למנות יותר ממחצית מספר הדירקטורים שלה הם בידי חברה ממשלתית, בידי חברת בת ממשלתית או בידי חברה ממשלתית יחד עם חברת בת ממשלתית אחרת. חברה ממשלתית עירונית: חברה המשותפת למדינה ולרשות מקומית כך שבמחצית זכויותיה מחזיקה המדינה ואילו ברבע,לפחות, מחזיקה רשות מקומית, או חברה שבשליטת הרשות המקומית.
חברה מעורבת: חברה שאיננה חברה ממשלתית אשר מחצית או פחות מכח ההצבעה באסיפותיה הכלליות או הזכות למנות מחצית ממספר הדירקטורים שלה הם בידי המדינה. חוזה חכירה (הסכם חכירה): הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על  אדמות המנוהלות על ידי המינהל חותם על חוזה חכירה עם המינהל. חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח. חוכר: בעל זכות החכירה בתוקף חוזה בר תוקף עם המינהל. טאבו לשכות מרשם המקרקעין במשרד המשפטים.
יובל חכירה בקרקע עירונית: מועד סיום 49 שנים של תקופת החכירה המקורית. קביעת "יובל" החכירה לתקופה של ‎49 שנים מבוססת על האמור בספר ויקרא פרק כה' פסוקים ח-י"ג. מועצת מקרקעי ישראל: מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על פי חוק מינהל מקרקעי  ישראל תש"ך – ‎1960. המועצה קובעת את המדיניות הקרקעית שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל והיא המפקחת על פעולתו של מינהל מקרקעי ישראל ומאשרת את תקציבו. מושע: בעלות משותפת במקרקעין. מינהל: מינהל מקרקעי ישראל. מקרקעי יעוד: כהגדרתם בסעיף 107 בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. מקרקעי ישראל: שטחה של מדינת ישראל כ-‎22 מיליון דונם. כ-‎93% משטח  זה הוא בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. מקרקעי ישראל כוללים: קרקע, בתים, בנינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע. מקרקעין: קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע.
משק עזר: שטח שאינו נחלה ומיועד ליחידת מגורים אחת ולעיבוד חקלאי. אין הכרח  ששטח העיבוד ושטח המגורים יהיו רציפים. נחלה: קרקע חקלאית הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי, בתוך יישוב המאורגן  באגודה חקלאית שיתופית או מחוצה לו. נמסרה לצורך פרנסת ומגורי מתיישב ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת, אשר את גודלה קבע שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון שליד משרד החקלאות, ואשר הוחכרה לו בתנאים הנהוגים במינהל לגבי נחלות. נכס: מקרקעין שבניהול המינהל: בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל. עסקה: כל פעולה או התחייבות כלשהי: הסכם רכישה, הסכם מכר, הסכם חליפין, הסכם חכירה, הסכם פיצויים בקרקע או בכסף, הסכם שכירות, הסכם פיתוח, הסכמי הרשאה, זכות הנאה, התחייבויות למשכנתאות, אופציות, הקפאות,
זכויות קדימה, הערות אזהרה וכל אזהרות והתחייבויות אחרות שיש בהם קביעת כל זכות בנכסים, שנוצרו לפי מסמך בכתב. פיצול מגרש: הינו חלוקה של שטח המגרש לשני מגרשים או יותר לפי תב"ע, כאשר  לפחות אחד המגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית. קרוב: העברת זכויות לקרוב פטורה מדמי הסכמה כאשר היא מתבצעת בין מעביר הזכויות לבן משפחה ולצאצא ובן זוגו אפילו בתמורה (מהורה לילדו ולהיפך, מבעל לאשתו ולהיפך, בין אחים לבין עצמם. ממוריש ליורשו החוקי ולצאצאיו ובין יורשים חוקיים לבין עצמם – רשימה חלקית). שטחי עיבוד: שטחים המיועדים לעיבוד חקלאי או לנטיעות לתקופה העולה על חמש  שינוי בניצול אחוזי הבנייה במגרש: שינוי באחוזי הניצול פירושו תוספת אחוזי  ניצול על אלו המאושרים על פי תכנית בנין העיר במסגרת היעוד הקיים. שינוי ייעוד המגרש: שינוי ייעוד משמעותו – שינוי מטרת החכירה המקורית,  למשל: הקמת מבנה תעשייה או בית מלון במקום בית מגורים. שינוי ניצול/יעוד: "עסקת שינוי יעוד וניצול הינה": הגדלת זכויות בנייה שאינה בגדר "תוספת בנייה". "שינוי ניצול": הגדלת זכויות בנייה מעבר למה שמקנה חוזה החכירה הקיים. בנוגע להגדלת זכויות במסגרת החוזה הקיים ראו הגדרת "תוספת בניה" להלן). שינוי יעוד": שינוי יעוד המקרקעין ממה שמוגדר בחוזה החכירה ליעוד אחר עפ"י תב"ע תקפה. תוספת בנייה: תוספת שטח בנייה מקורה למבנה קיים. המשמשת למטרת החכירה המקורית (בתנאים המפורטים בנוהל תוספת בניה 36.22). בעל זכויות: בעל זכויות חכירה (חוכר), שכירות או הרשאה לשימוש בקרקע, או בעל זכות אחרת במקרקעין.