עיקול לפני רישום מקרקעין
טשורני ושות' עורכי דין
כבוד השופט טירקל, בפס"ד טקסטיל ריינס, כתב כדלקמן: "אין זה מתקבל על הדעת- ועל הלב- שאדם שקנה נכס בתום לב, ללא קנוניה, לאחר שבדק במינהל את הרישומים לגבי הנכס והשלים את הרכישה, ייפגע על-ידי עיקול שהטיל נושה של המוכר על הנכס אחרי מכירתו לקונה. תוצאה כזאת יש למנוע".
במה דברים אמורים:
נשאלת השאלה זכותו של מי עדיפה? זכותו של מי שרכש נכס אולם טרם הספיק לרשום זכויותיו במרשם או שמא זכותו של נושה של המוכר אשר הטיל עיקול על הנכס בטרם הסתיים הליך הרישום על שמו של הרוכש.
המדובר בשאלה אשר נדונה רבות בפסיקה ואף קיבלה ביטוי בחקיקה להלן סקירה קצרה:
בשנות השבעים קיבלה הסוגייה התייחסות ראשונה נרחבת במסגרת פס"ד בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ (רע"א 178/70). באותו מקרה, נערך הסכם לרכישת דירה אשר במסגרתו שילמו הרוכשים חלק ממחיר הדירה , קיבלו חזקה בדירה אולם טרם סיימו את הליך רישום הדירה על שמם בפנקסי המקרקעין. לאחר שנחתם הסכם הרכישה בין הרוכשים למוכרת, הוטל עיקול על ידי נושי המוכרת ונשאלה השאלה זכותו של מי גוברת?
בפס"ד בוקר נקבע כי דיני היושר האנגליים אינם חלים עוד ובשל כך מוסד ה"זכות שביושר" בטל ומכאן רק הרישום בפנקסי המקרקעין יהווה ראיה חותכת לתוכנו. בית המשפט קבע כי משלא הסתיים הליך רישום הזכויות ב דירה על שם הרוכשים, מעמדם כמעמד של כל נושה לא מובטח אחר וזכותם אינה גוברת חרף העובדה כי קיבלו חזקה בדירה. הקביעה הנ"ל היתה ברוח חוק המקרקעין אשר לא הכיר באותה תקופה בזכויות שביושר.
קביעה זו בפס"ד בוקר הביאה לתרעומת רבה ובשל כך החליט המחוקק לתקן את חוק המקרקעין ולקבוע כי במידה ורוכש רשם הערת אזהרה לטובתו בגין עסקת מכר אשר בצע, אך טרם הסתיים הליך רישום הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין ולאחר מכן הוטל עיקול, זכותו של הרוכש תגבר על זכותו של הנושה (ראה סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1967).
אין לשכוח הערת אזהרה משמשת כאמצעי הגנה על זכויות הרוכש בין השלב החוזי לשלב הקנייני. חשיבותה והצורך בה הינם ראשונים במעלה שכן מטרתם להגן על רוכשים מפני אובדן כספם ולהתריע את הציבור הרחב מיצירת תאונות משפטיות כדוגמת עסקאות נוגדות.
כעבור שני עשורים, הגיעה הלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב)אשר הפכה את הלכת בוקר ולמעשה 'החזירה מהמתים' את הזכות שביושר.
בהחלטה פה אחד של שבעה שופטים, הוחלט כי קמה לרוכש זכות מעין קניינית- "זכות שביושר תוצרת הארץ" מכוח סעיף 127 לחוק המקרקעין. למעשה נקבע כי התחייבות לביצוע עסקה, אף ללא רישום, גוברת על זכותם של נושי המוכר שהטילו עיקול על הנכס הנמכר מאוחר ממועד ההתחייבות. ודוק! זכות הרוכש תגבר על זכות הנושה אף אם לא נרשמה גם במקרים בהם לא נרשמה בגינה הערת אזהרה.
בכך התחזק מעמדה של הזכות החוזית על אף שלא נרשמה בגינה הערת אזהרה. בית המשפט ציין בהחלטתו כי בניגוד לנושה, לקונה קיים אינטרס בנכס עצמו ובשל כך יש להעדיפו על פני הנושה המאוחר שכן זכויותיו של הנושה בנכס נולדו באקראי בגין העיקול שהטיל. עוד נקבע, כי בעל ההתחייבות החוזית, אף אם לא רשם הערת אזהרה, יהיה עדיף על פני המעקל באם שילם את החלק הארי של התמורה. זאת, משום שקמה לו "זכות קניין שביושר".
חשוב להדגיש כי בבחינת הדברים יובא בחשבון גם עיקרון תום הלב של הרוכש אשר יבחן לעומקו, כך שאי עמידה בדרישות תום הלב עולה להביא לשלילת עדיפותו של הקונה.
פס"ד שדן רבות בעקרון תום הלב בהקשר זה ובהקשרים דומים אחרים הינו ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי שם נקבע כי יש לסייג את זכותו של רוכש נכס אשר התרשל ברישום הערת אזהרה גם כאשר מדובר ברוכש נכס ונושה של המוכר המטיל עיקול על הנכס.
וכדברי כבוד הנשיא דאז ברק:
"התשובה…תיבחן על פי מהותו של היחס בין בעל העיסקה (הקונה) לבין המעקל. היקפה ותוכנה של חובת תום הלב ילמדו מאופיה של זכות הקניין ומאופי האינטרסים הנוגעים לסכסוך. אין די בעצם אי הרישום כדי לקבוע כי הופרה חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה. נדרשת בחינה של התכונות והמאפיינים של הזכות המופעלת ושל הזכות שבידי הצד האחר, כמו גם בדיקה פרטנית של הנסיבות הספציפיות. הראציונל האמור בפרשת גנז, שהביא לשלילת זכות האכיפה מקונה ראשון שלא רשם הערת אזהרה, אינו תקף בהכרח בתחרות בין קונה למעקל."
רקפת דובריש-לוי, עו"ד
טשורני ושות' עורכי דין