החוק לעידוד בניית דירות להשכרה נועד לעודד בניית דירות להשכרה שכן מלאי הדירות להשכרה שנועדו למגורים במדינת ישראל אינו עונה על הביקוש לדירות שכאלה.

החוק מעניק הטבות מס וביניהן פטור ממס שבח ו/או פטור פחת מואץ וזאת במטרה לעודד פרטים בחברה לבצע השקעות בבניית דירות להשכרה ולעודד הקמת  בנייני מגורים שמרבית שטחם יהיה מיועד להשכרה.

חוק זה מעניק הטבות רבות ומשמעותיות בדומה לחוק לעידוד הון אשר מעניק אף הוא הטבות במסלבניינים בהשכרה אולם יש לשים לב כי לא ידור זאב עם כבש קרי, מי שבחר לחסות תחת צלו שלהחוק לעידוד בניית דירות להשכרה לא יזכה לחסות גם תחת צלו של החוק לעידוד השקעות הון. כמו כן הבוחר לחסרות תחת צלו של החוק לעידוד בניית דירות להשכרה לא יכול לחזור בו מבחירתו.

החוק יחול על בניינים אשר מתקיימים בהם כל התנאים הנ"ל:

א.       מבנה של קבע

ב.       התוכנית החלה עליו מייעדת אותו למגורים

ג.        בנייתו הסתיימה בשנת 2007 והילך.

ד.       בבנין יש 16 דירות לכל הפחות שמיועדות למגורים ונמצאות בלפחות 4 קומות.

ה.       שטחה העיקרי והממוצע של כל דירה  אינו עולה על 100 מ"ר.

ו.        לפחות 70% מהדירות בו מושכרות למגורים וביתר הדירות לא נעשה שימוש שאיננו להשכרה.

כמו כן החוק מעניק הטבותיו לחברות בלבד , חברות שאינן משפחתיות, שקופות או חברות בית. על החברות להיות תושבות ישראל ובעלות מלוא הזכויות בבניין להשכרה.

למעשה התנאים הנ"ל שואפים לעודד יזמים ו/או קבלנים ו/או פרטים בחברה לבנות  בניינים גדולים ובהם מספר רב של דירות.

יש לשים לב כי דרישת החוק לענין השכרה היא  השכרה על-פי חוזה שכירות כאשר השכירות איננה ניתנת להיוון ומשולמת בתשלומים עתיים ובתקופות קצובות שאינן עולות על שנה למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק.

כמו כן החוק דורש תקופת החזקה מינימאלית שהבניין יהיה בניין להשכרה לכל הפחות 25 שנה. במידה והבנין לא היה להשכרה במשך 10 שנים רצופות לפחות, תדרש החברה להוסיף להכנסתה בשנה הראשונה שבה חדל המבנה להיחשב בניין להשכרה את ההפרש שבין הפחת המואץ שנוכה לבין הפחת שהיה ניתן לניכוי ללא ההטבה שכהוא מתואם ובתוספת 4%.

אם כן נסקור מהן אותן ההטבות שהחוק מעניק:

א.       חברה שהינה בעלת בנין להשכרה כנדרש בחוק תזכה לפטור ממס שבח על חלק השבח הריאלי שנצבר מהמועד הקבוע (היום הקובע הינו המאוחר מבין: 1.1.2007; יום רכישת הזכות במקרקעין; המועד שבו התקבל היתר בניה), וזאת באם מלוא זכויות החברה נמכרו במלואם והבנין להשכרה נמכר בשלמותו, המכירה איננה לקרוב, הבנין היה בנין להשכרה בידי המוכרת לפחות עשר שנים רצופות והמכירה היתה לחברה תושבת ישראל שאיננה חברה שקופה ו/או משפחתית

ב.       פחת מואץ בשיעור 20% מהעלות של בנין להשכרה ללא הקרקע. רוצה לומר, מדובר בהטבת מס, בה יש לעסק הזכות להפחית את ערך הנכס בספרים בתוך מספר שנים הנמוך מהרגיל ובכך להקטין את חבות המס שלו באותן שנים.

ג.        אפשרות לקזז הפסדים מהשכרת הבנין כנגד הכנסות אחרות. חברה תוכל לראות בהפסדים מהשכרה כהפסדים עסקיים אשר ניתן לקזזם מכל הכנסה עסקית שוטפת, וכן מהכנסות עסקיות בשנה העוקבת.

 

חושב לציין לענין הפחת, היה והחברה בחרה בשיעור פחת נמוך יותר מ- 20% היא לא תוכל לחזור בה מבחירתה.

יש לשים לב כי על מנת שינתנו ההטבות לפי החוק נדרש כי תהיה רשומה הערה בפנקסי המקרקעין כי הבנין הוא בנין להשכרה כמשמעותו בחוק. כמו כן על מנת לרשום עסקה לאחר מכן בפנקסי המקרקעין נדרש אישור לכך מהשר ו/או ממי שמוסמך לתת האישור כאמור.

חברה בעלת בנין להשכרה אחראית לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה.

לייעוץ נוסף אנא פנה למשרדנו – אופיר טשורני ושות' עורכי דין