חכירת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל

כ-93% משטחה של מדינת ישראל הוא בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) הוא הגוף אשר הוסמך בחוק לנהל את קרקעות המדינה, והוא עושה זאת באמצעות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, הממונה על-ידי הממשלה.
סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך–1960, נותן למועצת המינהל את הסמכות לקבוע את המדיניות הקרקעית שלפיה יפעל המינהל, לפקח על פעולות המינהל ולאשר את הצעת תקציבו.
מועצת המינהל מתווה את המדיניות הקרקעית שלפיה יפעל המינהל באמצעות קבלת החלטות הנוגעות לפעילות המינהל, כמו קביעת גובה תשלום דמי החכירה בסוגים שונים של קרקעות, קביעת שיטות חישוב לערכי קרקע, פתרונות מיוחדים למתחמי קרקע ותשלום בעבור הפשרת קרקעות חקלאיות.
יש להדגיש כי כללי הפעולה שעל-פיהם המינהל פועל בקביעת גובה דמי חכירה או בהחלטה עקרונית אחרת אינם מעוגנים בחוק אלא נקבעים בהחלטות מועצת המינהל, השואבת את סמכותה מסעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך–1960.
חוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע כי מקרקעי ישראל לא יימכרו, ולכן הם מוחכרים לתקופה של 49 שנה. לאחר תקופת החכירה הראשונה אפשר לחכור את הקרקע לתקופה נוספת של 49 שנה אם עומדים בתנאים מסוימים שנקבעו במינהל. באופן כללי, תנאי החכירה בתקופה השנייה, ובכללם גובה דמי החכירה, זהים לתנאי החכירה בתקופת החכירה הראשונה.
חכירת הקרקע בפועל נעשית באמצעות חתימת חוזה חכירה בין המינהל לבין החוכרים. החישוב של דמי החכירה שהחוכר משלם עבור החכרת הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל – ולכן גם גובה דמי החכירה – תלויים בסוג הקרקע, במיקומה בארץ, ובגורמים נוספים.
דמי החכירה משולמים בשני אופנים עיקריים:
1. דמי חכירה שנתיים – מדי שנה במשך 49 שנה החוכר משלם אחוז מסוים מערך הקרקע.
2. דמי חכירה מהוונים – החוכר משלם בתחילת החכירה סכום אחד המחושב על-ידי היוון דמי החכירה השנתיים ליום תחילת החכירה.
גובה דמי החכירה, שיעור ההיוון ונתונים נוספים נקבעים בהחלטות מועצת המינהל. מדיניות המינהל כיום היא לגבות את דמי החכירה בתשלום אחד מהוון מראש ולא בתשלומים שנתיים, כדי להקל את הגבייה.
מלבד תשלום דמי החכירה, המינהל גובה תשלומים נוספים הקשורים להחכרת הקרקע, כגון דמי הסכמה, דמי היתר, הוצאות פיתוח ואגרות נוספות.