פירוק שיתוף במקרקעין

משרד עורכי הדין אופיר טשורני ושות' מטפל בתביעות לפירוק שיתוף בבית המשפט בין בני זוג, יורשים ושותפים.

כאשר מקרקעין נמצאים בבעלותם של מספר בעלים, בעלותו של כל אחד מהבעלים מתפשטת, לפי חלקו, בכל חלק של המקרקעין כאשר אין לאף שותף חלק מסוים בהם.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". למעשה שותף במקרקעין יכול לדרוש בכל עת את פירוק השותפות כל עוד בבקשתו אין הוא משתמש בזכותו לרעה ואינו מפר את חובת תום הלב הנדרשת.

עת מדברים על פירוק שיתוף במקרקעין יש לבחון האם קיים הסכם שיתוף בין הצדדים. הסכם שיתוף בין הצדדים יכול לקבוע את דרך ניהול המקרקעין המשותפים השימוש בהם, זכויות הבעלים בהם וחובותיהם בנוגע למקרקעין.

בלשכת רישום המקרקעין ניתן לרשום כי קיים הסכם שיתוף בין הבעלים של המקרקעין ואז כוחו של הסכם השיתוף יהיה יפה גם כלפי כל אדם שנעשה שותף לאחר רישום ההסכם. הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין יחייב רק את הצדדים לו בלבד.

שיתוף במקרקעין יכול להיות מכוח ירושה, דירת בני זוג נשואים או שיתוף מרצון.

ישנם מקרים בהם קיימת בהסכם השיתוף תניה השוללת ו/או מגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. במקרים בהם קיימת תניה כגון זו, אשר מגבילה את הזכות לדרוש פירוק שיתוף מעבר לשלוש שנים , רשאי בית המשפט בחלוף שלוש שנים לצוות על פירוק השיתוף חרף קיום התניה בהסכם אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

פירוק השיתוף יכול שיעשה בין שבהסכמה ובין שלא בהסכמה

פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה- לעיתים כלל השותפים במקרקעין מסכימים לפירוק השיתוף ביניהם  ואז אם נקבע בהסכם בין השותפים הדרך לפירוק השיתוף הפירוק יתבצע בדרך זו.

פירוק שיתוף ללא הסכמה- כאשר לא קיימת הסכמה בין כלל בעלי המקרקעין, יכול כל אחד מהבעלים לפנות בבקשה לבית המשפט כי יורה על פירוק השיתוף במקרקעין. בית המשפט רשאי ליתן צו המורה על פירוק השיתוף בכל בדרך שיבחר בית המשפט.

הדרכים הקיימות לפירוק שיתוף

העדיפות הראשונה הינה חלוקה בעין

סעיף 39 לחוק קובע כי מקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעיןבהתאם לתשריט מאושר. מדובר בחלוקה פיסית של המקרקעין כמובן רק במידה וניתן לבצע חלוקה שכזו.

לפעמים יתכן מצב בו החלוקה בעין תהיה אפשרית רק במידה וישולמו תשלומי איזון משותף לשותף . במצב זה בית המשפט רשאי לחייב בתשלומי איזון אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות הענין. מדובר בסעיף חוק קוגנטי המפנה ראשית לחלוקה בעין ורק במצב בו לא ניתן לחלק בעין יפנו הצדדים לפירוק בדרכים אחרות. תביעה לבית המשפט בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין.

פירוק באמצעות מכירה

במקרה בו לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין או במקרה וניתן לחלק את המקרקעין בעין אולם החלוקה הנ"ל תגרום להפסד שווי של הקרקע יפנה בית המשפט לפירוק שיתוף על דרך מכירה. ככלל המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל קרי, הוצאת המקרקעין למכרז פומבי אלא אם כן הורה בית המשפט על דרך אחרת.

במקרים בהם מבקשים לפרק שיתוף בדרך של מכירה בדירת בני זוג אשר משמשת למגורים בית המשפט יורה על מכירת הדירה רק לאחר שנוכח לדעת כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בילדים נמצא הסדר מגורים מתאים.

פירוק על ידי רישום בית משותף

מדובר בחלוקה הדומה לחלוקה בעין. מצב בו המקרקעין המשותפים הינם בית הראוי להירשם כבית משותף והתקבלה חוות דעת של המפקח על המקרקעין המאשרת פירוק על ידי רישום בית משותף. בפירוק שכזה הבית ירשם בפנקס הבתים המשותפים ולכל שותף יוקצו דירות בהתאם לחלקו טרם הפירוק.

 

כותבת: רקפת דובריש – לוי, עו"ד

אופיר טשורני ושות' עורכי דין