מכירת דירה
אופיר טשורני ושות' משרד עורכי דין
דגשים בעת חתימת חוזה לרכישת בית מגורים
רישום מקרקעין אגב עסקת מכר
במסמך זה אתמקד ברכישה של דירה או בית מגורים, שהן העסקאות השכיחות ביותר ונוגעות לכל אחד מאתנו.
לאחר שמצאנו את בית חלומותינו והגענו להסכמות עם המוכר לגבי מחיר הדירה, תנאי תשלום, תאריך קבלת החזקה בנכס ועוד תנאים כלליים אנו (בד"כ עו"ד) מעלים על הכתב את התנאים שהוסכמו עליהם בין המוכר לקונה ומכינים את החוזה לרכישת המקרקעין . היות ומדובר בסכומים מהותיים, חשוב להיות זהירים ולבדוק לעומק את הנכס הנרכש ובעליו.
רצוי לבדוק את הנכס והמוכרים לפני הרכישה :
1. הוצאת נסח טאבו לצורך בדיקת מצבו המשפטי של הנכס מבחינת הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, בעלויות ועוד
2. ברשם המקרקעין אליו שייך הנכס מתנהל תיק של המקרקעין. בתשלום אגרה ניתן לבקש צילום התיק במתנהל ברשם המקרקעין. לדוגמא "תקנון בית משותף", הצמדות של רכוש משותף ועוד.
3. ביקור במחלקת הנדסה בעירייה לצורך בדיקת חריגות בנייה, צווי הריסה , היטלי השבחה וקבלת מידע נוסף לגבי הנכס.
4. מומלץ להיפגש עם וועד הבית של הבניין לצורך קבלת אינפורמציה לגבי המוכרים ולגבי תשלומים החלים על הכנס הנרכש.
5. מומלץ לקבל חוות דעת ממהנדס לגבי מצבו הפיזי של הבית או הדירה.
6. מייד לאחר החתימה על חוזה המכר , חשוב לרשום במהירות הערת אזהרה אצל רשם המקרקעין וזאת במטרה למנוע עסקאות נוגדות (מכירת המקרקעין לכמה אנשים במקביל).הרשם רשאי לרשום הערת אזהרה על כל התחייבות בכתב לעשות או להימנע מלעשות "עסקה במקרקעין", אשר נתחייב בה בעל המקרקעין (ס' 126 לחוק המקרקעין). על פי חוק המקרקעין ס' –9 כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר בעסקה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, סייג לסעיף זה הוא כאשר הקונה השני פעל בתום לב ושילם תמורה והעסקה לטובתו נרשמה – זכותו עדיפה.
7. התשלום האחרון בגין הדירה. רצוי להשאיר סכום כסף נכבד בנאמנות על שם עו"ד של שני הצדדים וזאת לצורך כיסוי הוצאות מכירה של המוכר כגון: מס שבח, היטלי השבחה, מס מכירה, חובות לעירייה החלים על הנכס הנמכר.
מטרות הערת האזהרה
הואיל ותהליך הרישום של עסקה במקרקעין הוא ממושך , יצר המחוקק מנגנון יעיל ומידי להבטחת זכויות הרוכש שטרם נרשמו. הרוכש מבטיח את זכויותיו באמצעות רישום הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר ביצוע העסקה.
ההערה נועדה להזהיר את הציבור ולהודיע שבמקרקעין המסוימים, בהם רשומה הערת האזהרה, קיימת כבר התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות או להימנע מלעשות בהם עסקה. בעצם הערת האזהרה מונעת מקונה ב' לעשות עסקה סותרת את קונה א'. בדרך זו מבטיח קונה א' את זכותו.
בנוסף נועדה ההערה להגן על הרוכש מפני עיקול, פשיטת רגל, כינוס נכסים או צו פירוק שהוטלו על הנכס או על בעליו לאחר ביצוע העסקה.
מעמדה של זכות חוזית שלא נרשמה לגביה הערת אזהרה
שני פסקי דין עסקו בסוגייה זו: פס"ד אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (הלכת אהרונוב), פס"ד גנז נ' בריטיש בע"מ (הלכת גנז).
תחרות בין בעל זכות חוזית לבין נושה :
· תחרות בין בעל זכות חוזית לבין עיקול – בפסק דין אהרונוב דובר בתחרות בין קטנה שביצע עסקה לרכישת מקרקעין בלא שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, לבין נושה של מוכר המקרקעין, שהטיל עיקול על הנכס לאחר ביצוע העסקה. נפסק, כי הזכות החוזית, הקודמת בזמן, גוברת על העיקול, גם אם לא נרשמה לגביה הערת אזהרה.
· תחרות בין בעל זכות חוזית לבין נושים אחרים – הלכת אהרונוב חזקה את מעמדה של הזכות החוזית שלא נרשמה לגביה הערת אזהרה. יחד עם זאת, לא ברור מפסק הדין אפ בעך הזכות החוזית גובר על נושים אחרים שאינם מעקלים או על קונה מאוחר של הנכס שלא ידע על התחייבות המוכר לקונה הראשון.
· תחרות בין שני בעלי זכות חוזית – בפרשת גנז חל כרסום מסוים בהלכת אהרונוב. באותה פרשה דובר בתחרות בין שני קונים בעלי זכות חוזית במקרקעין. נפסק, כי יכול שלא תינתן עדיפות לקונה הראשון, אם זה לא רשם הערת אזהרה תוך זמן סביר, ובכך "הכשיל" את הקונה השני, שלא ידע על התחייבותו של המוכר לקונה הראשון. בית המשפט קבע כי עקרון תום הלב מטיל על הקונה הראשון את הנטל לרשום הערת אזהרה לטובתו תוך זמן סביר כדי למנוע "תאונה משפטית" בינו לבין קונה שני .