פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

אופיר טשורני ושות' משרד עורכי דין
קיימים כמה סוגי פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה, תחילה נעבור על הגדרות ותנאים להחלת הפטורים לעניין מכירת דירת מגורים :

1. הגדרת דירת מגורים מזכה – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
· ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
· 4 השנים שקדמו למכירתה.

2. תנאים לפטור במכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49 א לחוק המיסוי)
· המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה.
· המוכר הגיש בקשה לפטור ממס במועד הגשת ההצהרה על המכירה.
· מתקיים אחד המקרים המפורטים להלן לעניין פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה.

3. רשימת הפטורים לדירת מגורים מזכה. המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה , בהתקיים אחד מאלה ( סעיף 49 ב לחוק מס שבח) :
· מכירת דירה אחת כל 4 שנים – המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית דירת מגורים אחר
· ת בפטור ממס. ברם, ניצול הפטורים הבאים ב-4 השנים שחלפו, אינו שולל מתן פטור למכירה הנוכחית:
מתנה פטורה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה, מתנה פטורה למדינה, לרשויות מקומיות, למוסדות לאומיים או למוסדות ציבור, מכירה פטורה במקרים של הפקעת זכות במקרקעין שניתנה בעדה זכות אחרת במקרקעין, החלפת מקרקעין, פטור באיחוד וחלוקה, העברת זכות מנאמן לנהנה, העברת זכות לאיגוד על ידי חבריו, פטור על תשלומי איזון לצורך הרחבת דירה, מכירה פטורה של דירת ירושה.
· מכירת דירת מגורים יחידה אחת ל- 18 חודשים, כאשר הנישום לא החזיק ב- 4 השנים האחרונות ביותר מדירה אחת בו זמנית.הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל וב"אזור", ובנוסף התקיימו לגביו כל אלו:

1. המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פטור זה,
2. לא הייתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת ב-4 השנים שקדמו למכירה.
3. פטור זה לא יכול על מכירת חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה וכן על מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-1 בינואר 1997.
4. חזקת דירת מגורים יחידה לעניין זה תחול גם במקרה שנרכשה דירה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

· מכירת דירה שנתקבלה בירושה – כאשר נמכרת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן לקבל פטור בעת המכירה בהתקיים כל התנאים :

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש בחיים הוא היה פטור ממס שבח בשל המכירה.

· פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים – תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה , בהתקיים כל התנאים הללו:

1. המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת בתוך 12 חודשים שקדמו למכירה הנוכחית שבגינה מבוקש הפטור.
2. סכום השווי הכולל של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת אינו עולה על 1,500,000 ₪ (כשסכום השווי של שתי הדירות עולה על 1,500,000 ₪ אך אינו עולה על 2,500,000 ₪ ינתן פטור יחסי).
3. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה , דירה אחרת בישראל או ב"אזור , בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור.