הדרך לדירה המוגנת מתחילה בכריתת חוזה יקר, מורכב ומסובך

פיקוח ממשלתי – אין

08:43 | 17.8.2006 אתי אפללו . כתבה שהתפרסמה בעיתון THE MARKER.

יפה ירקוני נראית רעננה ונמרצת כשהיא צועדת במרץ על ההליכון בחדר הכושר בפרסומת לאחד מבתי הדיור המוגן. אם מתרשמים מהסרטון הזה אפשר להניח שגיל הזהב זוכה להתגורר בארמונות של ממש: לובי מפואר, בריכה, חדר כושר, גינה יפה ועתיד מאושר ונטול דאגות.

ואולם, עזיבת בית המגורים, ההתנתקות מהסביבה המוכרת והמעבר לדיור מוגן הם תהליך לא פשוט. לקשיים שנובעים מהשינויים הפיסיים והנפשיים הכרוכים בכניסה לדיור מוגן, נלוות עלויות כלכליות גבוהות, והדרך לדירה המוגנת מתחילה בכריתת חוזה מורכב ומסובך.

החוזה שנחתם בין הדייר לבין בעלי הדיור המוגן הוא חוזה אחיד, וברוב המקרים יש בו עשרות עמודים המכילים ערב רב של סעיפים הכתובים בלשון משפטית מקצועית, שאדם מן היישוב, חסר השכלה משפטית מתקשה להבין. כמיטב המסורת, פעמים רבות הסעיפים החשובים באמת, אלה שבהם טמון מלכוד, מוסתרים היטב בים המלל הזה. לחוזה מצורפים נספחים רבים, שגם בהם יש לא מעט מלכודות. חלק מהחוזים נפתחים בשער נאה וצבעוני כעטיפהלתוכן עמוס ומעורפל, שמקשה על הצרכנים להבין את זכויותיהם.

"הנושא מורכב, כאוב ופרוץ לחלוטין", אומר נתן לבון, מנכ"ל ארגון כן לזקן: "הקונה לא יודע מהן זכויותיו, אין פיקוח ממשלתי על תנאי הרכישה ואין פיקוח על השירותים שהדייר חייב לקבל".

קשישים רבים מגלים שהמציאות נוצצת הרבה פחות מהשיש בדלפק הקבלה, והדוגמאות רבות: באחד הפרויקטים התלוננו דיירים שנאסרה עליהם הכניסה לחוג בבית בגלל שהשיעול שלהם הפריע למנחה, אחרים דיווחו שההנהלה קיצצה מסכום הפיקדון שלהם כדי לממן עלות שיפוץ של הלובי בבניין, וצרכנים אחרים סיפרו שבעת הצורך גילו שאין שירותי רופא או אחות בבית, על אף שהחוזה הבטיח זאת.

היעדר פיקוח ממשלתי על הדיור המוגן, מטריד בעיקר לנוכח גודלו של השוק: בישראל שוהים כ-13 אלף דיירים בכ-50 בתים לדיור מוגן, רובם מופעלים על ידי חברות פרטיות והשוק מגלגל כמיליארד וחצי שקל בשנה. "רק אם תהיה התמוטטות של גוף כזה יקומו ויתעוררו לבדוק מה היה, ואיך המדינה לא התערבה כל השנים", אומרת עו"ד מיכל ארלוזרוב, ממשרד שמרון מולכו פרסקי ושות', המטפלת בשנים האחרונות בעניינם של קשישים רבים המבקשים ממנה לבדוק את החוזה המוצע להם בבתי דיור מוגן.

לטובת הקשישים השוקלים מעבר לדיור מוגן ובני משפחותיהם, ריכזנו בעזרת עו"ד ארלוזורוב ועו"ד דנה מליחי-חקמון, את הבעיות המרכזיות הנפוצות בחוזי הבתים לדיור מוגן. ממה כדאי להיזהר במיוחד ואיך לעשות זאת: המדריך לדייר המוגן.

פיקדון

רבים טועים לחשוב שהדיירים רוכשים נכס, אבל בעצם הם רק רוכשים זכות להשתכן ולא זכות קניינית בנכס עצמו, מדגישה ארלוזורוב. ברוב המקרים, מפקידים הדיירים תמורת זכות זו פיקדון – סכום גבוה וחד-פעמי, שחלקו היחסי מוחזר לדייר עם עזיבתו, או ליורשיו עם פטירתו.

איך מטפלים לנו בכסף? גובה הפיקדון משתנה לפי גודל הדירה ומיקומה. אילן תמיר, יו"ר אב"א – איגוד בתי אבות, יו"ר איגוד הדיור המוגן ומנכ"ל אחוזת רובינשטיין – מעריך כי פיקדון לדירת 2 חדרים נע בין 250-150 אלף דולר. כלומר, מדובר בסכום המתקרב למיליון שקל לכל דייר, שבבוא היום יוחזר חלקית ללקוח או למשפחתו. למרות זאת, אין חקיקה המסדירה כיצד על בעלי הבתים לנהל את כספי לקוחותיהם ולהבטיח אותו.

החזר ללא ריבית: השחיקה השנתית הממוצעת של קרן הפיקדון היא 3%-2.5%, ומגיעה לסכום של עד כ-150 אלף שקל בתקופה של 15-12 שנה, בתוספת מע"מ. דייר שעוזב או נפטר אומנם יקבל את יתרת הפיקדון בצמוד למדד, אך ללא ריבית: "לא ברור מדוע הדייר לא מקבל ריבית עבור הפיקדון", ממשיכה ארלוזורוב לתהות על השיטה ואומרת כי "כיום הכספים של הפיקדון משמשים לכיסוי המשכנתא שנטל היזם מהבנקים; הדיירים למעשה נותנים 'הלוואה' ללא ריבית ליזם כדי שיוכל לכסות את עלויות המימון של הבית".

תמיר מסביר שזהו למעשה שכר דירה – במקום שהדייר ישלם כל חודש, הוא מפקיד סכום גדול שממנו נשחק שכר הדירה שלו. ואולם, אם באמת זה היה ההיגיון, התשלום בגין השחיקה של הפיקדון צריך היה להיות על פי החוק פטור ממע"מ.

תקופת צינון: ברוב החוזים יש סעיף הקובע כי דייר שעוזב יקבל את כספי הפיקדון לאחר 60-45 יום ממועד הפינוי. זו תקופת זמן שהדייר לא נהנה בה מריבית על כספו. "אין לזה הצדקה", מציינת ארלוזורוב. ואולם חשוב לדעת שבית הדין לחוזים אחידים קבע כי כספי הפיקדון יוחזרו לדייר ביום עזיבתו, אם מסר הודעה של 90 יום מראש על רצונו לעזוב. גם במקרה שהדייר מתבקש לעזוב ביוזמת בעלי בית הדיור המוגן, החוק קובע שצריך להחזיר לו את כספי הפיקדון ביום עזיבתו. אם הדייר נפטר, כספי הפיקדון יועברו ליורשים תוך 30 יום מיום פינוי הדירה. אם מופיעה בחוזה הוראה אחרת מזו, על הדייר להתעקש לבטלה.

קיזוז מהפיקדון: ברוב החוזים יש לבעלים אפשרות לקזז כסף לטובת כיסוי חובות של הדיירים – חובות שלעתים שנויים במחלוקת. כך, למשל, באחד הבתים רצתה ההנהלה לשפץ את הלובי וקיזזה את הסכום מפיקדון של דיירים שלא יסכימו לשלם. במקרה כזה מציין תמיר שהדיירים יוכלו בכל מקרה לתבוע את כספם בחזרה. עם זאת, הפתרון שמציע תמיר, גם אם ישיב לדיירים את כספם, יהיה כרוך בהוצאות משפטיות, בזמן רב, ובעוגמת נפש.

קנסות יציאה: לא כל הקשישים מתרגלים לשינוי ולמקום החדש, וחלק מהם מחליטים לחזור לבית הישן והמוכר. בחלק מהחוזים ישנם קנסות בגובה 2%-1% מסכום הפיקדון על עזיבה. הקנסות מוטלים בדרך כלל אם הדייר עוזב בשנה-שנתיים הראשונות ולעתים גם עד ארבע שנים. ארלוזורוב ממליצה לבקש תקופת הסתגלות, במהלכה לא ישולמו קנסות יציאה אם הדייר החליט לעזוב.

יש עוד שיטות תשלום: דמי הפיקדון הגבוהים הם שיטת התשלום הנפוצה ביותר עבור הזכות להשתכן בדיור מוגן. ואולם קיימות שתי אפשרויות תשלום נוספות, נפוצות פחות: תשלום דמי כניסה או תשלום שכר דירה חודשי. יגאל פלג, יו"ר עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל, מסביר: "דייר שיש לו קושי לשלם סכום גדול בבת אחת כפיקדון, יכול להתמקח ולבחור באופן תשלום אחר".

ביטחונות

כדי לממן את דמי הפיקדון, מרבית הדיירים מוכרים את דירותיהם ומושכים כספי חסכונות. כשאדם מעביר את רוב חסכונותיו לידי בית הדיור המוגן, אך טבעי שיבקש ביטחונות. קיימות שלוש דרכים להבטחת כספו של הדייר, כולן נותנות מענה חלקי בלבד לצורך להבטיח את הזכות לגור בנכס ואת השבת כספי הפיקדון, ובשלושתן יש בעיות רבות:

1. הערת אזהרה: מבטיחה את זכות השימוש של הדייר בדירה. אם החברה מתפרקת, אי אפשר לפנות את הדייר מהנכס. ואולם הערת אזהרה לא מבטיחה באופן ישיר שכספי הפיקדון יוחזרו לדייר או ליורשיו. לדעת תמיר, הערת אזהרה הינה בטוחה גרועה, שכן היא פאסיווית ומשמעותה מה "אחרים לא יכולים לעשות" בדירה. לדעת פלג זו דווקא הבטוחה העדיפה, שכן הדבר החשוב ביותר לקשישים הוא שלא יוציאו אותם מהבית. עו"ד דנה מליחי-חקמון ממשרד וייס, פורת ושות', סבורה גם היא שזאת הבטוחה היעילה ביותר, ומציינת כי מבחינה משפטית הערת האזהרה מגנה בעקיפין על כל תנאי העסקה המופעים בהסכם, וגם על הפיקדון.

עם זאת, יש קושי לרשום הערת אזהרה על בתי דיור מוגן שנמצאים על אדמה שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל. פלג מוסיף כי יש לוודא שבחוזה ישנה הסכמה של הבית לרישום הערת אזהרה, והוא ממליץ להעניק את ייפוי הכוח לביטולה לעו"ד נאמן ולא לעו"ד מטעם הבית.

2. ערבות בנקאית: מבטיחה את כספי הפיקדון בצורה הטובה ביותר, אך בשונה מעסקות מכר דירות, בשיטה זו העלות של הערבות הבנקאית נופלת על הדייר. מדובר בעלות לא מבוטלת של כ-1,000 שקל לחודש, המתווספת לעלויות הרבות האחרות שבהם נושא הדייר. פלג מציין שדיירים בודדים בלבד בחרו באופציה יקרה זו – היא אמנם מבטיחה את כספי הפיקדון אך לא מבטיחה את זכות המגורים של הדייר בדירה. תמיר מסביר שכאשר עלות הערבות הבנקאית מוטלת על בעלי הדיור המוגן, יש התייקרות משמעותית בדמי האחזקה.

3. משכון הזכויות: אפשרות נוספת שעומדת בפני הדייר היא לרשום משכון על זכויותיו ברשם המשכונות. עם זאת, מכיוון שהמשכון נרשם על דירה ספציפית, הדייר יקבל את כספו בחזרה רק אם דייר אחר יכנס לאותה דירה וישלם עבורה פיקדון. במקרה שבו החברה שמחזיקה בבעלות על הבניין תתפרק ולא תצליח להשכיר את הדירה הספציפית שהוא גר בה, או תצליח להשכיר אותה בפיקדון נמוך, המשכון חסר ערך.

אחזקה

בנוסף לדמי הפיקדון הגבוהים, נדרשים הדיירים לשלם לבית דמי אחזקה מדי חודש, עבור שירותים שונים, תחזוקת השטחים הציבוריים ועוד. תמיר מציין שדמי האחזקה הממוצעים הם בגובה של כ-5,000 שקל לחודש.

מה לא כלול? חשוב מאוד לבדוק מה לא כלול בדמי האחזקה. בדיור מוגן, שלא כמו בבית אבות (ראה מסגרת), תשלום דמי האחזקה לא כולל את כל הוצאות המחיה, והדייר נדרש לשלם כסף נוסף עבור תרופות, מזון, כביסה וכו'. בחלק מהבתים דמי האחזקה לא כוללים גם חשמל, תשלום על טלוויזיה בכבלים, ביטוח על רכוש הדייר, דמי אחזקה לקו הטלפון וטלפון. כך למשל, באחד הבתים אף דרשו מהדיירים תשלום גבוה ב-15% מהתשלום שגובה בזק עבור אחזקת קו טלפון.

מחירים נסתרים: החוזה לא תמיד מציג את מחיר השירותים שלא כלולים בדמי האחזקה ומוצעים לדיירים בתשלום: משלוחי תרופות, ביקור רופא, ארוחות במסעדה, שירותי כביסה, שירותי עזרה וניקיון וכו'. בהעדר שקיפות לגבי המחיר או לגבי המנגנון לעדכונו, נותר הדייר באפלה. בעניין זה קבע בית הדין כי זכות הדייר לדעת מראש מה הם מחירי שירותי הבית. בכל הקשור לטיפול סיעודי, חלה חובה חד משמעית לציין את המחירים.

כלול אבל פרוץ: גם אם שירות כלשהו נכלל במסגרת דמי האחזקה, בפועל הוא לעתים מצומצם ממה שנדמה בעת קריאת החוזה. ברוב המקומות דמי האחזקה כוללים בטחון, השגחה ומעקב רפואי, ביצוע תיקונים שיידרשו כתוצאה מבלאי סביר, ניקיון יחידת הדיור פעם בשבוע, ביטוח המבנה, מס רכוש, מסים עירוניים, ארנונות ומים, שימוש בחדר טלוויזיה ובמועדון בריאות וכושר והשתתפות בחוגים. ואולם, במספר בתים נדרשת תוספת תשלום עבור חשמל אם הצריכה עוברת רף מסוים, בחלק מהבתים הדיירים הם נושאים גם בעלות החומרים לחוגים והיו מקרים שבהם ההנהלה החליטה האם דייר זכאי להשתתף בחוג כזה או אחר.

שינוי חד צדדי: שיעור דמי האחזקה קבוע בחוזה והוא עולה עם השנים בהתאם להתייקרות הכללית במשק, ואולם בחלק מהחוזים נקבע כי ההנהלה יכולה לשנות את דמי האחזקה באופן חד צדדי. בית הדין קבע כי זהו סעיף מקפח וכל עלייה בדמי האחזקה, מעבר למדד, מחייבת אישור של רו"ח. עו"ד דנה מליחי-חקמון מציינת כי בעקבות ההחלטה, רוב בתי הדיור המוגן קובעים בחוזה עליה שנתית של 2.8%-1% בדמי האחזקה, אך גם עלייה זו לא מקובלת, לדעתה, על פי פסיקת בית הדין. ההמלצה היא להתמקח על הסעיף הקובע עלייה בשיעור דמי האחזקה, ולדרוש שכל עלייה מעבר למדד תחייב אישור של רו"ח המוסכם על הצדדים.

טיפול רפואי

הצוות הרפואי: באופן טבעי, בגיל הזהב בעיות בריאותיות מתרבות ומכבידות. השירות שמקבל הדייר במסגרת החוזה זכה לשם המפוצץ "השגחה רפואית", אך לדברי פלג, "ההשגחה הרפואית יכולה להתברר כפקידי קבלה שיודעים לעשות החייאה. פלג ממליץ לבדוק אם יש רופא קבוע בבית או רופא כונן שזמינותו נמוכה יותר, ואם לא – האם הדיירים צריכים להוסיף כסף עבור ביקור של רופא.

אגב, גם כאשר בחוזה מובטחת נוכחות אחות או רופא, היא לא תמיד מתקיימת. כך, למשל, דייר שאשתו נזקקה לטיפול רפואי גילה כי המדיניות בבית השתנתה ונוכחות הרופא צומצמה לכמה ימים בשבוע. מאיר חזן, ראש יחידת הסמך במשרד לענייני גמלאים מציין כי כאשר יש סתירה בין החוזה למצב בפועל, מומלץ לדייר להתלונן בפני הגופים הצרכניים.

ועדה רפואית: דיור מוגן מתאים לאנשים שיכולים לתפקד באופן עצמאי. ברוב החוזים ישנו סעיף, שעל פיו במקרה שחלה התדרדרות במצב הדייר, תחליט ועדה רפואית מטעם הבית אם הוא כשיר לגור בדיור המוגן או שעליו לעבור למחלקה סיעודית. הדייר חייב לעזוב את הדיור המוגן אם נקבע שהוא סיעודי, גם אם הוא חולק על קביעת הוועדה. אגב, דמי האחזקה במחלקה סיעודית, בבתי דיור מוגן שמחזיקים מחלקה כזו, גבוהים בערך פי שלושה מדמי אחזקה בדירה רגילה.