אופיר טשורני ושות',עורכי דין

עם עליית רמת החיים במדינת ישראל, החל ביקוש למגורים בבתי דיור מוגן לאוכלוסיה בוגרת. מרכזי דיור מוגן אלו מספקים את רוב השרותים תחת קורת גג אחת לרבות שמירה, מחלקות סעודיות ותומחות, שרותי קייטרינג, נקיון, חוגים וספורט. בישראל קיימות כמה רשתות מובילות בתחום של דיור מוגן: רשת משען, רשת האחוזות של רובינשטיין, רשת בית בכפר ורשת עד 120.

בכתבה זו ננסה להבין את מהות ההתקשרות בין מרכז הדיור המוגן והמשתכנים וההיבטים המשפטיים והכספיים הנגזרים מהסכם ההתקשרות.

שיטת הפקדון
בעת הכניסה לבית הדיור המוגן נדרש להפקיד פקדון של כמה מאות אלפי /מליוני ש"ח במרכז הדיור המוגן. פקדון זה אינו צובר ריבית, ניתן להצמידו למדד או לשער החליפין של הדולר.
על פי הסכם ההתקשרות, הפקדון מוחזר בניכוי שחיקה של כמה אחוזים כל שנה עד העזיבה בפועל של בית האבות.
השאלות שנשאלות:

1.איזה מסלול הפחתת פקדון הנו הנכון ביותר?
2.מה הן הערבויות אשר יבטיחו את כספי הפקדון בצורה הטובה ביותר?
3.האם להצמיד את יתרת הפקדון לשער החליפין של הדולר או להצמיד למדד?

שיטת הפקדון נולדה בבית האבות במיאמי, ארה"ב. יתרון שיטה זו על  שיטת הרכישה או השכרה הנו בכך שבית הדיור המוגן מתחייב לרכוש את הדירה במחיר מוסכם מראש וכך לא נדרש מהדייר להכנס להליך של מכירת הדירה, מבחינת בעלי מרכז הדיור המוגן, מחליפים כספי הפקדון את הלוואות הליווי שנלקחו מהבנקים לצורך הקמת הבניין. שיטת השכירות היא היקרה ביותר ומגלמת עלויות של עשרות אלפי ש"ח בחודש ובדרך כלל אינה כדאית לדייר.

קיימים כמה מסלולי שחיקת פקדון בבית הדיור המוגן, חלקם לתקופות ארוכות יותר עם הפחתה שנתית נמוכה יותר, חלקם לתקופות קצרות יותר עם הפחתה שנתית גבוה. המסלול הנפוץ ביותר הנו הפחתה של 2.8%-3% לשנה בתוספת מע"מ, למשך 10-15 שנים , סה"כ הפחתה כ- 40%. עזיבת מרכז הדיור המוגן לפני תום תקופת הפחתת הפקדון עוצרת את השחיקה והפקדון מוחזר בניכוי שחיקה יחסית לתקופת המגורים במרכז.
חלק ממרכזי דיור מוגן מאפשרים לקבל ערבויות בנקאיות כבטוחה להפקדת כספי הפקדון. עלות ערבות זו הנה 0.5%-2% לשנה, כאשר עלות הערבות חלה על הדייר. מי שאינו מעוניין בערבות בנקאית, יסתפק בהערת אזהרה בנסח הטאבו של המקרקעין עליהם בנוי מרכז הדיור המוגן או מכתבי החרגה מהבנק או משכון זכויות . כמובן שערבות בנקאית הנה הבטוחה הטובה ביותר אך גם היקרה ביותר.

דמי אחזקה חודשיים
בנוסף להפקדת הפקדון במרכז הדיור המוגן, נדרש הדייר לשלם דמי אחזקה חודשיים בסך של כמה אלפי ש"ח. דמי אחזקה אלו, מתייקרים על מדד המחירים לצרכן ואף מעבר לכך כאשר קיימת התייקרות ריאלית בסל השרותים הניתנים לדייר. בכל הסכם דיור מוגן קיים סעיף המאפשר למרכז הדיור המוגן להעלות את מחיר דמי האחזקה מעבר למדד המחירים לצרכן. חשוב להסדיר עניין זה בהסכם עם בית האבות, היות ובדרך כלל לאוכלוסיה בוגרת קיימות הכנסות פאסיביות קבועות אשר מושפעות מכל ייקור בעלות המחייה ולכן רצוי להתייחס לסעיף זה ולהסדירו.